상속받은 아파트 매매 시 양도세 계산 방법과 절세 전략

어머니가 돌아가신 후, 두 자녀가 공동명의로 아파트를 상속받고 바로 매매할 경우 양도소득세(양도세)가 어떻게 계산되는지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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✅ 1. 상속받은 아파트 양도세 기본 개념

양도세는 부동산을 매도하여 발생한 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 하지만 상속을 통해 부동산을 취득한 경우에는 기존 취득가액이 아니라 상속 당시 시가를 기준으로 양도차익을 계산합니다.

즉, 어머니가 30년 전에 취득한 가격이 아니라, 2025년 1월 21일 기준의 **상속재산 평가액(시가)**을 기준으로 계산됩니다.

✅ 양도소득세 계산 공식

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양도차익 = 양도가액(매도금액) - 취득가액(상속재산 평가액) - 필요경비 과세표준 = 양도차익 - 기본공제(250만 원) 양도세 = 과세표준 × 세율

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📌 2. 상속 시 취득가액(상속재산 평가액) 산정 방법

상속재산 평가액은 크게 두 가지 방법으로 산정됩니다.

1️⃣ 상속개시일 전후 6개월간의 실거래가 평균

• 상속 전후 6개월 내에 동일 아파트 단지에서 비슷한 조건으로 거래된 실거래가를 참고하여 평가합니다.
  2️⃣ 국세청 기준시가 적용
• 국세청이 정하는 기준시가(공시가격)로 평가할 수도 있습니다.
• 시세보다 낮을 수 있어 양도세 절세에 유리할 수도 있습니다.

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✅ 3. 상속 후 바로 매도하면 양도세는 얼마나 나올까?

📍 매매 가격: 1억 원
📍 상속 재산 평가액(시가 기준): 1억 원 (예상)

💡 양도차익 계산

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양도차익 = 매매가 1억 - 상속재산 평가액 1억 = 0원

양도차익이 없으므로 양도소득세는 0원입니다!

✅ 즉, 상속받은 후 바로 매도하면 양도세 부담이 없을 가능성이 큽니다.

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📌 4. 다른 변수가 있을까? (양도세가 발생할 가능성)

일반적으로 상속 재산 평가액이 시세와 크게 차이가 나지 않는다면 양도세는 거의 없지만, 다음과 같은 경우에는 양도세가 발생할 수 있습니다.

📌 1) 상속세 신고 시 낮은 평가액으로 신고한 경우

• 만약 상속세 절감을 위해 공시가격(예: 8,000만 원)으로 신고한 후, 1억 원에 매도하면 양도차익이 발생하여 양도세가 부과될 수 있습니다.
• 이 경우, **"상속개시일 전후 6개월 내의 실거래가를 반영"**하여 평가하는 것이 유리할 수 있습니다.

📌 2) 매도 시 부동산 중개수수료, 인지세 등 필요경비 고려

• 필요경비를 포함하면 양도차익이 더 줄어들어 양도세가 더욱 줄어들 수 있습니다.

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✅ 5. 공동명의일 때 양도세 계산 방법

두 자녀가 공동명의로 상속받은 경우, 양도소득세는 각자 50%씩 부담하게 됩니다.

💡 예를 들어, 양도차익이 1,000만 원 발생했다면

• 각자 500만 원씩 신고
• 기본공제(250만 원) 적용 후 250만 원에 대해 세율 적용

✅ 기본공제가 적용되므로 공동명의가 양도세 절세에 유리할 수도 있습니다.

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📌 6. 상속세와 양도세를 동시에 고려해야 할까?

상속세와 양도세는 별개입니다.

📌 상속세 기본 공제:

• 5억 원까지 기본 공제
• 어머니의 모든 재산을 합산한 금액이 5억 원 이하라면 상속세는 없음

📌 상속세 절감 전략

• 평가액이 높은 부동산은 실거래가 기준으로 신고
• 평가액이 낮은 경우 기준시가 적용

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✅ 7. 절세 전략 정리

💡 상속 후 바로 매도하면 양도세 부담이 거의 없음
💡 상속재산 평가액을 신중하게 설정해야 함
💡 공동명의로 양도세 절세 가능
💡 필요경비를 적극 반영하여 과세표준 줄이기

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🎯 8. 결론 및 최적의 매도 전략

💡 결론:
어머니가 소유하던 아파트를 상속받은 후, 바로 매도할 경우 상속 재산 평가액(시가)이 매매가와 비슷하면 양도세는 거의 없음.

📍 최적의 전략:
✅ 상속재산 평가액을 실거래가 수준으로 설정
✅ 필요경비 적극 반영
✅ 공동명의 활용하여 절세 효과 극대화