계약 상담소
밀린 월세 2000만 원, 어떻게 회수할까? 임대인이 알아야 할 법적 대응 방법
유자는 법률 상담가
2025. 5. 10. 14:36
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1. 사건 개요와 문제의 핵심
귀하가 겪고 계신 상황을 간략히 요약하면 다음과 같습니다:
- 계약 정보: 보증금 1000만 원, 월세 40만 원의 임대차 계약.
- 계약자는 아주머니가 아닌 아주머니 아들 명의.
- 실 거주는 아주머니가 하고 있음.
- 문제 발생:
- 여러 해 동안 월세를 미납(현재 3000만 원), 보증금 차감 후에도 2000만 원 가량의 미수금 발생.
- 이사 날짜를 지켰으나 미납금을 지급하지 않았음.
- 추가 어려움:
- 세입자가 남은 짐을 방치하고 떠남.
- 계약자인 아들과 연락이 닿지 않아 내용 증명 등의 서류 전달이 어려움.
2. 임대차 계약의 법적 해석
이 상황에서 중요한 것은 계약자가 실제 거주자와 다르다는 점입니다.
1) 계약자의 법적 책임
- 임대차 계약이 아들 명의로 되어 있다면, 법적으로 책임을 져야 할 당사자는 아들입니다.
- 세입자로 실제 거주했던 아주머니는 계약 당사자가 아니므로, 직접적으로 월세 미납에 대해 고소하거나 청구하기는 어렵습니다.
2) 실 거주자의 책임 여부
- 하지만, 아주머니가 아들의 대리인으로 계약을 이행하며 실질적인 거주자 역할을 했다면, 공동 책임에 대한 주장을 해볼 수 있습니다.
- 계약서를 통해 대리인 여부 혹은 동거자의 지위가 확인된다면 법적 대응의 대상이 될 수 있습니다.
3) 보증금 차감 후 추가 미수금 청구
- 보증금 1000만 원을 우선적으로 미납액 3000만 원에서 차감한 후 2000만 원을 추가로 청구할 법적 권리가 임대인에게 있습니다.
3. 법적 대응 방안
미납된 월세를 회수하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.
1) 내용 증명 발송
- 계약자인 아들에게 내용 증명을 통해 미납 월세 지급을 정식으로 요구해야 합니다.
- 내용 증명에서는 지급 기한(예: 2주)과 지급하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 경고를 포함하세요.
- 문제는 아들의 연락처와 소식을 모른다는 점인데, 이에 대한 해결 방안은 아래에서 설명드리겠습니다.
2) 연락처 확인
- 계약서 상 기재된 아들의 주민등록증 사본, 연락처를 먼저 확인하십시오.
- 만약 계약 당시 연락처나 주소 등을 확인할 수 없다면, 주민센터에서 임대차 계약서를 근거로 계약자의 주소 정보 요청이 가능합니다.
- 또한 아들에게 직접 연락이 어려운 경우, 아주머니가 아들에 대한 정보를 제공하지 않을 경우 법원의 사실조회 신청을 통해 확인할 수 있습니다.
3) 지급명령 신청 (간이 법적 절차)
- 계약서와 밀린 월세 기록, 보증금 차감 내역을 근거로 법원에 지급명령 신청을 할 수 있습니다.
- 지급명령은 세입자(계약자)가 별도의 반박 없이 기한 내에 응답하지 않을 경우 자동으로 확정되어 상대방에 대한 강제집행(재산 압류 등)이 가능해지는 간이 법적 절차입니다.
4) 임대차 종료 후 손해배상 청구
- 아들이 월세를 미납한 상태로 임대를 종료하고 남은 짐까지 방치했다면, 이로 인한 손해(예: 추가 이삿짐 처리 비용, 공간 점유로 인한 임대수익 감소 등)를 법적 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
5) 민사 소송
- 지급명령에서 해결되지 않거나 상대방이 불복하는 경우, 민사 소송을 통해 금액을 청구할 수 있습니다.
- 이 경우 변호사를 선임하여 월세 미납금과 손해배상을 함께 청구하는 것이 효율적입니다.
6) 가압류 신청
- 아들의 재산이 확인된다면(예: 통장, 자동차, 부동산 등), 법원에 가압류 신청을 통해 미리 재산을 확보할 수 있습니다.
- 가압류는 밀린 월세 회수를 보장받기 위한 효과적인 사전 조치 방법입니다.
4. 아주머니가 협조하지 않을 경우
현재 아주머니는 계약자인 아들의 연락처 제공을 거절하며 책임을 회피하고 있습니다. 이 경우 다음과 같이 대응할 수 있습니다:
1) 민형사 압박
- 현실적으로 아주머니를 대상으로 고소 자체는 어려울 수 있으나, 민사적으로 본인의 책임에서 벗어날 수 없게 만드는 압박을 검토할 수 있습니다.
- 예를 들어, 짐 방치로 인한 추가 비용 청구 등을 통해 금전적 부담을 주는 방안을 고려할 수 있습니다.
2) 움직이는 증거 확보
- 아주머니와의 대화 내용, 밀린 월세에 대한 사실관계가 드러난 통화 내용 등을 녹음해 두십시오. 이는 법적 대응 과정에서 중요한 보조 자료가 될 수 있습니다.
5. 추가적으로 주의할 점
- 세입자의 남은 짐을 마당에 내놓았다고 하셨습니다. 만약 이 짐을 마음대로 처분할 경우, 오히려 임대인이 불리한 입장에 처할 수 있습니다.
- 짐 처리는 반드시 법적 절차에 따라 이루어져야 하며, 법원의 유체동산 인도명령이나 점유이탈물 공탁 절차를 진행해야 합니다.
6. 참고 자료
- 「민법 제623조」 (임대차 계약의 의무)
- 「주택임대차보호법 제8조」 (우선 변제권과 보증금 차감)
- 대한법률구조공단: https://www.klac.or.kr
- 법원 전자소송 홈페이지: https://ecfs.scourt.go.kr
7. 마무리 인사
이와 같은 상황은 임대인으로서 매우 힘들고 답답할 수 있으리라 짐작됩니다. 하지만 법적으로 보호받을 수 있는 조치를 차례로 취한다면 해결의 길로 나아갈 수 있을 것입니다. 작게나마 도움이 되었기를 바랍니다. 추가로 궁금하신 사항이 있다면 언제든 문의 주십시오.
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